- Quelles
sont les garanties sur la construction ?
Il existe 3
types de garanties, et une assurance Dommage-Ouvrage :
- La Garantie de Parfait Achèvement :
1 an à compter de la date de réception sans réserve.
Elle s'étend à la réparation des désordres
de construction. Elle ne concerne pas les travaux indispensables
pour remédier aux effets de l'usure ou de l'usage.
- La Garantie de Bon Fonctionnement :
2 ans à compter de la date de réception sans réserve.
Elle concerne les éléments d'équipement
de votre logement.
Exemple : cumulus, convecteurs, VMC, robinets, prises de
courant, interrupteurs, etc...
Nota : les éléments de cuisines n'entrent
pas dans le cadre de cette garantie.
- La Garantie Décennale :
10 ans à compter de la date de réception sans
réserve.
Elle concerne les désordres et vices cachés qui
peuvent compromettre la solidité de votre logement ou le
rendre impropre à son usage.
Exemple : Déformation de la structure porteuse.
- L'assurance Dommage-Ouvrage :
9 ans à compter de la garantie de Parfait Achèvement
(soit 10 ans après la date de réception sans réserve.
Elle couvre l'ensemble des désordres rentrant dans :
1) La Garantie de Bon Fonctionnement.
2) La Garantie Décennale.
Son but est de rembourser rapidement toutes les réparations qui
relèvent de la garantie décennale, à charge ensuite pour l'assureur
de se retourner contre le responsable des désordres. Elle vous
permet de ne pas avoir à attendre qu'un tribunal se soit prononcé
sur la responsabilité de chaque professionnel pour être remboursé.
Elle garantit le paiement des réparations:
- avant la réception des travaux,
si le contrat avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution
par celui-ci de ses obligations (après mise en demeure infructueuse),
- pendant l'année qui suit la réception,
si l'entrepreneur n'a pas rempli ses obligations après la mise
en demeure.
- A
combien serai-je imposé à la revente de mon
bien ?
Le
gain réalisé lors de la revente est exonéré d'impôts. Seule
la plus value réalisée est susceptible d'être fiscalisée
à 16% avec un abattement de 10% par année de détention,
a partir de la 5 ème année de détention.
Soit une exonération de la plus value au dela de la 15ème
année. (Ne pas oublier les prélèvements sociaux
de 10% qui ne sont pas exonérés.
Quelles
sont les formalités pour bénéficier des
avantages fiscaux ?
Vous devez remplir les déclarations 2044 S et 2044 EB.
Notre service commercial s'occupe de toutes ces formalités
fiscales, et remplit même votre déclaration de revenus
fonciers pour vous.
Si
la loi s'arrète, je perds les avantages fiscaux ?
Le
dispositif BESSON est une option du régime général des impôts, et n'est donc
pas susceptible, à ce titre, d'être remis en cause. La seule remise
en cause intervient si vous ne respectez pas les 9 ans de locations
obligatoires aux conditions prévues par la loi.
Peut
on louer à ses enfants ?
La loi Besson autorise désormais les acquéreurs
d'un logement neuf à le louer à leurs ascendant
ou descendants. Cette réforme à effet immédiat
a été introduite dans la loi de finance 2003, dont
le vote final devrait intervenir d'ici à la fin de l'année.
Quelle
est la base de calcul de l'amortissement Besson ?
Pour les logements que vous avez acquis neufs ou en l'état futur
d'achèvement, la déduction est calculée sur le prix d'acquisition,
majoré des honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité
foncière, et TVA.
Attention : les frais d'hypothèque, de prêteur de
deniers ou frais de banques sont déductibles des revenus
fonciers au même titre que les intérêts d'emprunt
et l'assurance décès invalidité.
Quel
est le point de départ de l'amortissement
Besson ?
Les
logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement voient
démarrer la période d'amortissement : le premier jour du mois
de l'achèvement du logement, ou au premier jour du mois de leur
acquisition chez le notaire si celle ci est postérieure.
Pourquoi
vaut il mieux investir dans un programme vendu également
en accession à la propriété ?
En
accession à la propriété, les acquéreurs
n'ont pas d'avantages fiscaux, et n'achètent jamais à
un prix de vente supérieur à celui du marché
local. Si l'investisseur qui achète aujourd'hui veut revendre
dans 10 ans, il pourra le vendre SANS MOINS VALUE à
des accédants à la propriété, mais
pas à des investisseurs (qui n'auront pas les avantages
fiscaux). Il faut donc éviter fermement les programmes
vendus à 100% aux investisseurs par des réseaux
de vente :
les prix sont surévalués pour couvrir les frais
de commercialisation, et les accédant qui refusent aujourd'hui
ce type de produit, le refuseront également dans les années
suivantes (sauf si le prix est largement baissé).
Comment évaluer
aujourd'hui la valeur revente de mon investissement ?
La valeur dépendra surtout de combien un acquéreur
est prêt à l'acheter : l'acquéreur achètera
au prix du marché (variable selon la situation géographique
du bien, de son état général, de ses prestations).
Si c'est pour investir, il achétera en fonction de la rentabilité
locative, car il ne bénéficiera plus des avantages
fiscaux.
Vous
voulez acheter aujourd'hui au prix du marché : Comparez
avec les prix du quartier.
Méfiez vous donc des appartements surévalués,
invendables à leurs prix d'achat d'aujourd'hui, même
dans 15 ans.
En résumé, le prix de vente est supérieur
si vous revendez à un acheteur qui destine son achat à
sa résidence principale plutôt que pour un investissement
financier.
Il faut donc mieux éviter les petites surfaces et les T1,
et privilégier les grands appartements et les grands volumes.
Le mieux étant évidement une maison ou villa.
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