COMMENT REDUIRE VOS MENSUALITES DE CREDIT ?
LE PRÊT IN FINE


Pour un crédit immobilier, vous aurez le choix entre 2 types de prêt :

- Le prêt amortissable classique (qui est remboursé progressivement, et de plus en plus rapidement à l'approche de la fin du crédit)

- Le prêt In Finé.


Le prêt In Finé fonctionne comme un découvert bancaire :


la banque vous avance la somme nécessaire à l'investissement, et vous la remboursez intégralement en une seule fois à une date donnée.
Durant l'intervalle, vous ne remboursez que les intérets.

Afin de régler la banque à la date prévue, vous placez une somme sur un contrat d'assurance-vie, dont les intérets capitalisés constitueront le remboursement.



LES AVANTAGES DE CETTE FORMULE:

Réduire les mensualités : seuls les intérêts sont remboursés.

Doublez votre économie d'impôt :
les intérets sont intégralement déductibles des revenus fonciers.

Protégez doublement votre famille :
En cas de décès, vos ayant droits bénéficieront :

  • Du bien immobilier (l'assurance du prêt rembourse le crédit) : capital et rente locative.
  • Du contrat assurance vie : capital hors succession.

Ce type de prêt est très utilisé dans le cadre d'investissements immobiliers qui autorisent la déduction des intérêts d'emprunts. Cette solution de financement est à privilégier dès lors que l'on se situe dans une tranche d'imposition marginale supérieure ou égale à 28,26%.


Pour l'investissement dans l'ancien, la principale utilité de ce type de prêt est d'éviter la refiscalisation générée par les revenus locatifs.

EXEMPLE

M. Ducredit est imposé à 42,62%.
Il achète un bien immobilier pour 100 000 €.

Il possède 10 000 € d'épargne. Il fait un prêt sur 15 ans.


SOLUTION 1 : PRÊT AMORTISSABLE CLASSIQUE

Achat : 100 000 €

Apport : 10 000 €


Prêt : 90 000 € à 4,8 % = 702 €/mois de mensualités.


---> Impot induit : 8 301 soit 46 / mois en moyenne sur 15 ans
---> Soit un cout moyen mensuel de : 702 + 46 = 748




SOLUTION 2 : PRÊT IN FINE

Achat : 100 000 €

Prêt : 100 000 € à 5 % = 417 €/mois d'intérêts à rembourser.

Placement : 10 000 € puis 306 €/mois sur un contrat assurance-vie (existant ou créé pour l'investissement) pendant 15 ans à 5 % (la durée du placement lui permet d'utiliser sans risque des supports dynamiques).

Dans 15 ans, les 10 000 € placés à 5 % seront devenus : 20 790 €
et les 306 €/mois seront devenus : 79 210 €
Soit au total 100 000 € pour rembourser le crédit.

--->
Economie d'impot : 9 314 soit 52 / mois en moyenne sur 15 ans
--->Soit un cout moyen mensuel de : 417 + 306 - 52 = 671




CONCLUSION

En choisissant le prêt In Finé au lieu du prêt Amortissable,
Mr DUCREDIT réalisera une économie de 77
par mois. (748 € - 671 €) ,
soit 13 860 € sur 15 ans.




EN RESUME
PRET AMORTISSABLE
PRET IN FINE
INVESTISSEMENT
100 000 €
100 000 €
APPORT
- 10 000 €
0 €
CONTRAT ASSURANCE VIE
0 €
- 10 000 €
CREDIT
90 000 €
100 000 €
Placement Complémentaire
0 €
- 306 €
MENSUALITE
- 702 €
- 417 €
Economie d'impôt
- 46 €
+ 52 €
LOYERS perçus
+ 530 €
+ 530 €
COUT MENSUEL
- 218 €
- 141 €
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